上海房租市场已经变天,北上广深房屋租赁价格

摘要:今年3月以来,楼市调控席卷全国,据《国际金融报》记者不完全统计,已有近60城出台超150次调控政策。 在政策调控下,热点城市房地产市场量跌价稳,涨势暂缓。特别是一线城市,在房屋交易市场不活跃的情况下,房屋租赁价格也开始出现下滑。 上海:房租十年首...

图片 1

  今年3月以来,楼市调控席卷全国,据《国际金融报》记者不完全统计,已有近60城出台超150次调控政策。

虽然调控不断,但一线城市房价仍旧坚挺,然而,北上广深的房屋租金却同时出现下跌,而且都是金融危机以来首次。我们以上海为例,进行详细分析。

  在政策调控下,热点城市房地产市场量跌价稳,涨势暂缓。特别是一线城市,在房屋交易市场不活跃的情况下,房屋租赁价格也开始出现下滑。

01一线城市现端倪

先看此次上海租金下跌的拐点数据:

2016 年12 月份,上海房屋租赁指数环比下降0.13%,此次环比下跌是在上海房租连续增长90 个月以后首次出现下跌,上一次出现下跌还是在2008 年10 月至2009 年5 月,原因是受到次贷危机的影响。

再看上海租金的最新数据:

从中原数据来看,6月中原(上海)租金指数为238.2 点,环比小幅下滑1.09%,同比下滑4.38%,环比、同比跌幅均有所扩大。

下面这张图可以看到从2016年国庆调控政策出台后,上海租金指数开始横盘,并出现下行趋势。

图片 2

可能有些在上海的小伙伴并没有感到租金明显下滑,有的甚至感觉租金还上涨了。其实房租和房价一样,也有一定的区域性,位置好的地方租金自然扛跌。6月上海14 个行政区中,虽然大部分城区都出现了房租下跌,但是中心城区表现要好于新兴城区,中原数据显示静安、虹口的房租环比依然保持增长。新兴城区中,闵行金虹桥、浦东金桥、唐镇、奉贤、嘉定环比跌幅都超过中心城区。Wind资讯发布的统计图很好地说明了这一点。

图片 3

2017年6月高中低端市场租金指数环比增长情况

图片 4

2017年6月区域租金环比增长情况

从上面的数据分析可以看出,上海房租整体下跌的确是事实。那下跌的原因有哪些呢?

  上海:房租十年首降

02“转售为租”现象凸显

此轮调控政策出台后,基于对未来预期的悲观,炒房客急于抛售持有的房产,上海二手房市场挂牌量井喷。统计数据显示,上海二手房挂牌数量在2016 年底左右开始大幅逆转,挂牌数量从15 万套左右的低点迅速回升至17 年的20 万套以上,截至4 月份,挂牌数量已经接近30 万套,较低点接近翻倍。

图片 5

图片 6

随着上海二手房市场交易明显降温,房子短时间内无法转手,使得卖家要么选择降价销售,要么由售转租,根据中原统计,“由售转租”占到去年政策调控以来挂牌增量的一成左右。

有读者说不能只举上海的例子啊,那我们看看北京的情况。

最新的数据显示,北京二手房6月全月累计签约低于10000套,这也是最近27个月以来第一次不足万套的二手房成交月。在严格调控下,北京上半年二手房合计签约8.7万套,同比跌幅为36%。由于成交量下跌,许多业主也不愿意大幅降价出售,以及二手房交易个税政策的存在,部分二手房业主“转售为租”,租赁市场供应得到补充,部分区域房屋租金出现小幅下调。

如今一线城市楼市普遍进入二手房为主体的时代,加之调控政策又最严厉,所以二手房市场被冻结,业主由售转租也在情理之中。

  上海二手房交易从去年下半年开始萎缩。

03“购租并举”再来一击

租购并举就是购房和租房双轨制。去年国务院出台了鼓励租房的政策,地方政府不仅加大了租房建设用地的供地规模,而且地产商也加入到租房市场的竞争中。

7月4日晚,上海规土局网站发布2幅新地块公告,首次以招拍挂的方式出让分别位于浦东新区张江和嘉定新城的两幅 “租赁住房”用地。

此前全国范围内也出现过“全自持”出让地块:2016年12月,万科和住总集团在北京拿下的海淀永丰两幅宅地和综合用地,需要100%自持70年;今年6月,万科又以总价25.3亿元+70年100%自持,竞得桂城平洲一宗占地超过5.5万平方米的商住地。“开发商自持用地”,就是说这些住房开发商不能卖,只能自己拿着用于出租。

上海本地租赁房屋供给结构也发生变化,机构推动的长租公寓使得租赁市场竞争格局加剧。包括魔方公寓、青年汇、YOU+、链家自如等都在上海推出长租公寓产品,各家公司还在扩大规模的阶段。

因此在增加供给的同时,也必然会在价格端带来压力。

  数据显示,今年1月份跌入低谷,成交仅76.9万平方米。4月份,中原二手住宅租赁共成交1197套,环比下滑20.89%。

04鼓不起来的钱袋子

实际上,2014年以来,不仅经济增速出现下滑,而且一线城市的人均居民可支配收入增速也在下滑,而且远远低于房价涨幅,显然无法消化房价暴涨的成本。

图片 7

但在房价的暴涨式繁荣之下,正是经济发展和居民收入的停滞不前。房租下降,是来自市场基本面的警告。对于普通工薪族来说,工资收入只有那么点,买不了房无奈租房,但每年的工资涨幅越来越有限,显然支撑不起更高的房租。

  成交冻结,部分业主开始转售为租,一些地区租赁房源供大于求,带动租金小幅下行。

05人口流向已发生部分逆转

根据官方数据,2015年全国流动人口首次出现减少,流动人口数量从2014年的2.52亿降至2015年的2.47亿,减少了约500万人,2016年进一步减少200多万人,至2.45亿。

图片 8

而上海为了控制大城市病,更是出台了严厉控制常住人口的政策。2016 年8 月,上海公布的《上海市城市总体规划(2016-2040)(草案)》中规划到,至2020 年,将常住人口控制在2500 万人以内。2016 年末上海市常住人口为2419.7 万人,这意味着未来3-4 年内上海市常住人口的增长空间差不多只有80 万人,于是就出现了外来务工人员返乡的情况。看着这些曾经为上海的繁荣作出贡献的工人,迫于无奈离开他们为之奋斗的城市,让人感到真的很悲凉。

  以杨浦为例,房源空置率比较高,大量房源成交周期维持在1个月以上,租金下滑较为明显。一房租金由3500元/月下滑到3200元/月左右,两房租金由6000元/月下滑到5300-5500元/月之间,三房租金由8500元/月下滑到7500-7800元/月之间。

06房租下跌给炒房者的警告

相对于二手房的买卖交易中存在的货币效应或者投资属性,二手房租金的价格能够更加市场化地体现一个城市的“基本面”:包括收入水平、物价水平、出租市场的供需关系。

但房租和房价之间存在一定的联动关系。

这主要体现在,在住宅交易市场火热的时候,会导致更多二手租赁房源由租转售,导致供给减少,进而提升房租;相反的是,在住宅交易市场冷清的时候,会导致更多二手租赁房源由售转租,导致供给增加,进而房租下降。今年的上海、北京房租下降刚好印证了后面一种情况。

房租下降是一个先行信号,预示着上海房价将进一步下跌:

第一,本地居民的收入无法支撑房租的上涨,更谈不上买房,想叫刚需来接盘是很难的。

第二,租房市场房源供给增加,说明二手房交易量达到拐点并掉头向下,房价上涨失去动能。

第三,限购限售措施加码,房地产税将出台,房贷利率上升,这些都将成为压倒炒房者的最后一根稻草。

房租市场已经开始变天,这是聪明的炒房客全身而退的最后时机。

  上海房屋租赁指数办公室最新数据显示,上海房租结束了该指数连续90个月的上涨行情,从今年1月开始延续了下跌的态势。

  事实上,今年前5个月,上海二手房租金已经出现3次环比下跌的情形。4月份中原(上海)租金指数月报显示,4月中原(上海)租金指数为238.2点,环比小幅下滑1.09%,同比下滑4.38%,环比、同比跌幅均有所扩大,全市租金均价77.7元/平方米/月。

  北京推租赁住房试点

  3月中旬,北京“十日九政”(连续10天内九次出台楼市调控政策),楼市调控以一种“速冻”的方式收到预期效果。

  据我爱我家统计,4月份,北京二手房成交价下跌6%,结束了自2015年12月份以来的持续上涨,网签套数下滑超三成。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者,近期上海租赁市场相对降温,对于北京市场有启发,“部分二手房交易受到影响,会转售为租,这样会带来此类市场房源的增多和租金的下调。购房市场降温以后,租赁市场也会随之下调”。

  5月25日,记者从北京市住建委获悉,北京市利用集体建设用地建设租赁住房的第一批试点项目——海淀区唐家岭集体建设用地建设的927套租赁住房近日正式面向海淀区保障房家庭开展现场选房、签约入住工作。

  从2011年起,北京市先后在朝阳区平房乡、海淀区唐家岭、昌平区北七家镇等5个集体建设用地地块开展了租赁住房项目试点,可供应租赁住房1.28万套,面向周边产业园区职工、外来务工人员出租,或者由区政府按市场价格整体趸租作为公租房,面向城镇中低收入家庭出租,扩大保障性住房筹集渠道。

  严跃进告诉记者,对于北京租赁住房的供应来看,包括供地和建设开工,实际上都有一个较为明显的刺激性措施,所以这也会对此类城市后续的租赁市场发展提供较好的条件。

  据记者了解,今后5年,北京市将继续加大租赁住房供应,计划供地1300公顷,建设租赁住房50万套,并主要通过集体建设用地安排。

  严跃进认为,通过集体建设用地安排的方式,有利于增加各类土地,也意味着北京近郊区类似五环周边的土地会有部分转变为租赁用房用地。

  一线售转租情况增加

  上海、北京非个案,广州、深圳的租金也在下降。

  据第三方机构测算,一线城市租金回报率已经降至1.5%左右,北京甚至跌破了1.5%。目前还处在第一个阶段,即租金下跌、房价横盘以及租金收益率下行的阶段,楼市成交冻结对租金的影响将持续显现。

  国家统计局国民经济综合统计司司长、新闻发言人邢志宏解释称,房地产现在正在进行分类调控,一线城市为了抑制房价过快上涨,加大了土地和房屋的供应力度。

  交通银行最近发布的报告认为,虽然全国各大热点城市的楼市连续“降温”显著,但“因地制宜、因城施策”的房地产调控政策“高峰”并未完结,调控正走向深化。

  国家统计局公布的4月份70个大中城市房价数据显示,15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落,回落幅度在0.7至7.4个百分点之间。

  成交冻结下越来越多的房屋转售为租。中原地产的挂牌数据显示,去年年底至今年年初,在楼市调控新政加强后,“由售转租”的情况大幅度增加,占据挂牌量的一成以上。

  租赁市场亟待规范

  链家研究院近期发布报告指出,2017年,中国房屋租赁市场规模为1.1万亿元,仅占房屋交易市场规模的7%。在发达国家,这一比例一般在30%-50%。链家研究院认为,未来5-10年,中国租赁市场将进入快速发展阶段,2020年,房屋租赁市场体量约为1.6万亿元,2025年将达到2.9万亿元,2030年有望超过4万亿元。

  值得一提的是,在去年底召开的中央经济工作会议上,明确提出要加快住房租赁市场立法,加快机构化、规模化住房租赁企业发展,加强住房市场监管和整顿,规范开发、销售、中介等行为。今年初,国务院将住房租赁市场立法作为深化改革急需的项目,列入今年的立法工作计划。

  5月19日,住房城乡建设部就《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》(下称《意见稿》)公开征求意见。

  住建部政策研究中心副主任周江坦言,“《意见稿》强调对住房租赁出租方和承租方所负法律责任和义务的界定,特别注重对承租人的保护。”

  在此之前,“租购不同权”导致居民必须买房才能享受城市公共服务,如办理居住证等。首都师范大学政法学院副教授崔俊杰认为,条例搭建了‘租购同权’的平台,使得房东和租客处于相同的法律地位和享有同样的权利。从这方面来看,将促进住房租赁和销售市场法治化、规范化。

让更多人知道事件的真相,把本文分享给好友:

更多

本文由银河棋牌娱乐中心发布于股票基金,转载请注明出处:上海房租市场已经变天,北上广深房屋租赁价格

TAG标签:
Ctrl+D 将本页面保存为书签,全面了解最新资讯,方便快捷。