楼市逐渐步入健康规范调控轨道,房贷政策调整

摘要:7月6日,上海易居房地产研究院发布《6月住宅成交报告》,6月份50城市新建商品住宅成交面积环比减少5%。从环比数据看,目前已连续3个月环比下跌。 各地不断传来成交降温的消息,其中购房者的议价空间也在加大,这与今年3月份,各大城市再度升级楼市调控不无关...

近日,中国人民银行与银监会宣布对“二套房贷”政策松绑,这将有助于释放改善性住房需求,但能否扭转楼市下行趋势仍有待观察。

  7月6日,上海易居房地产研究院发布《6月住宅成交报告》,6月份50城市新建商品住宅成交面积环比减少5%。从环比数据看,目前已连续3个月环比下跌。

一线城市从7月出现的商品住宅量价加速下跌苗头,引发金融界高度关注。一些金融机构认为,过去7年间,信贷激增和房价上涨推高了中国信贷风险和宏观经济风险,房地产贷款及房地产抵押贷款占银行业各项贷款比重近35%,房地产是当前能够引发金融系统性风险的唯一行业隐患。

  各地不断传来成交降温的消息,其中购房者的议价空间也在加大,这与今年3月份,各大城市再度升级楼市调控不无关系。除了小幅提高首套房按揭比例外,很多地区大幅提高了二套房的首付比例,并对二套房“认房”还是“认贷”作出了明确规定。

上海易居房地产研究院提供的一份数据显示,9月20个典型城市新建商品住宅成交面积环比下跌约2%。其中一线城市房价逐渐步入下跌通道,楼市观望情绪比较重,成交量反弹的动力不足。

  以北京为例,3月17日,北京市住建委等部门联合发布,北京市居民家庭名下在本市已拥有1套住房以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的,购买普通自住房的首付款比例不低于60%,购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。暂停发放贷款期限25年(不含25年)以上的个人住房贷款(含公积金贷款)。

瑞银集团首席中国经济学家汪涛近日表示,与过往三次楼市调整不同的是,今年以来房地产市场下滑的主要原因是新增住房供应超过内在需求,而非政策调控,而且支撑房产投资性需求的诸多因素正在消退。尽管政府可采取放松限购或限贷等措施,但这只是可以缓和房地产下行带来的冲击,难以根本性地扭转趋势。

  “认房又认贷”,对于购房者而言意味着约束增强,也折射出决策部门对房价的调控正在加强,政策收紧的大环境继续形成。

野村证券中国地产行业研究主管高剑锋称,过去几年如果把中央政府对地方政府的转移支出去掉的话,光是土地出让金就占地方政府收入的1/3左右。同时,房企对税收的贡献也让地方政府对房地产业形成依赖。因此,楼市走弱对地方政府来说是不愿见到的。

  而“3·17”新政的影响已经渐次浮现。据北京银监局调查,4月以来,北京辖内商业银行个人住房贷款发放规模持续降低,且信贷投放优先支持“刚需”购房需求,符合政策导向,政策落地效果明显。

一份金融机构的报告也指出,当前中国房地产信贷指标呈现“四高”特征,即高行业集中度、高房价期发放、高一线城市占比、高商业地产占比,集中体现了房地产行业信贷在总量和结构方面存在的系统性隐患和脆弱点。

  在此轮调控中,政府明确了“房子是用来住的,不是用来炒的”理念,而调控的目标则直指部分城市过快上涨的房价。从调控的效果来看,目前部分热点城市,如北京、上海等地的二手房价格已经开始下跌。国家统计局数据显示,5月份,70个城市中新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅比上月回落的城市分别有29个和18个。

专家认为,当前中国经济增长率短期内迅速下降及官方基准利率短期内急剧攀升的可能性不大。最大的系统性风险来自于全国房地产短期内量价大幅下跌,如何确保房地产软着陆,是后续调控政策应当重点考虑的问题。

  与之相呼应的还有销售增速的放缓。国家统计局此前发布的数据显示,1-5月份,商品房销售面积54820万平方米,同比增长14.3%,增速比1-4月份回落1.4个百分点。

根据央行、银监会9月30日的通知,对于贷款购买首套普通自住房的家庭,贷款最低首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍,具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。更值得关注的是,“对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策”。一些机构将这一放松限贷政策视为“救市”。

  由此可见,不论是房价还是成交,已经出现了增长放缓的势头。由于各地楼市调控政策加码,特别是房价上涨的预期出现了逆转,二手房的供应量开始增加,市场的供需结构开始被打破,成为未来房地产市场走势的一大影响因素,购房者的观望以及申贷难度的增加,使得市场中的有效购买力出现了潜在减少。

受“二套房贷”政策松绑的利好影响,“十一”假日期间部分城市的房展会人气颇旺,购房者购房意愿有所提振。但记者在采访中了解到,由于各商业银行对于新政策的执行细则并未出台,潜在购房者中仍以观望者居多。

  目前的市场环境已与几年前房价的单边上涨不可同日而语。一方面,各地在限购限贷政策上不断收紧,使得投资者被挡在市场之外,同时,提高首付比例、“认房又认贷”又使得改善性需求的购房门槛加高,利用杠杆进行投资的空间大为缩减。另一方面,房价以往的持续上涨、调控升级以及市场供需的变化,已使得市场预期出现了逆转。这些原因均促使住房向居住的属性回归。

“可以预见的是楼市政策会逐渐松绑,更有利于购房者。”在上海“假日楼市”房展会上,市民宋亮景告诉记者,尽管改善性需求可以入市了,但市场上仍是供大于求,估计房价短期内不会过快上涨,自己仍将观望看看。

  从各地来看,楼市将不可避免地出现分化,一二线城市因为供需结构变化,同时由于各地城镇化发展中,分流了部分购房需求以及公共服务资源,房价过快上涨将得到明显遏制,而三四线城市由于城镇化程度、地理位置不同以及人口流动带来的供需结构不同,楼市将会有不同的走势,其中部分城市的主要矛盾仍然是去库存,以消化过去几年因楼市火热开发商大力开发而积累的库存量。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为,就现阶段中国经济增速、城镇化水平、人口总量与结构等影响楼市需求的基本面来看,只要短期性的房地产调控政策放松、房贷支持力度加大,楼市就会“软着陆”,出现新一轮复苏与回暖。此次取消“限贷”比取消“限购”政策力度更大,预计四季度商品住宅成交量将有所好转,房价下跌的幅度也会收窄。

  房地产是资金密集型行业,在开发和销售两方面都需要金融部门的大力支持。单从销售端来看,购房成本上升还将持续一段时期。据金融搜索平台融360监测:6月全国首套房平均利率为4.89%,为基准利率的9.97折,环比上升了3.38%;6月份超八成的银行无利率优惠,有32家银行执行基准利率上浮,为基准利率的1.05-1.2倍不等。

  可以看出,6月份房贷利率已在收紧,随着银行负债成本上升以及信贷规模的限制,在收益和利润承压的趋势下,减少房贷折扣、提高房贷利率已经成为银行的现实选择。

  综合分析近几年楼市调控,楼市正逐渐步入健康规范的调控轨道,全面深化改革的顶层设计出台后,楼市调控不再“头痛医头、脚痛医脚”,而是置其于经济结构调整的大系统中。市场的走势不仅受供需的区域结构影响,还受优化国土布局、户籍制度改革、不动产统一登记等顶层设计的影响。

  这既源于住房明确了“是用来住的”的市场定位,又在调控中着眼于优化结构,盘活存量,在需求端和供给端同时发力,使得市场的供需结构得以改善。市场环境净化后,房价反映市场供需水平的价格信号作用得以修复,市场调控的主动性正在增强。

  不过,业界普遍认为,当前楼市的小幅回调仅仅是“弱平衡”,真正的调控长效机制还有待建立,新型城镇化、产业结构调整正在为房地产市场塑造新的大环境,各地在房地产市场发展方面还应加强规划,以防市场大起大落,使得房地产市场能够与当地的经济发展水平相契合,使得房价与当地的居民收入和购买力相适应。

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